Imóveis: Alta no 3º tri sugerem recuperação do mercado

Entre julho e setembro de 2018, a venda de unidades residenciais cresceu 23,1% no Brasil, em comparação ao terceiro trimestre do ano anterior. Os lançamentos, por sua vez, superaram as vendas – que tiveram uma alta de 30,1% em relação ao mesmo período de 2017. O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) teve relevância nos dois quesitos, representando 51% dos lançamentos, 51,3% das vendas. Esses dados são alguns dos destaques da rodada do terceiro trimestre deste ano do estudo ‘Indicadores Imobiliários Nacionais’, iniciativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em correalização com o Senai Nacional. A pesquisa, divulgada na segunda-feira (26), em São Paulo (SP), permite ao mercado pensar num possível crescimento e estabilização de um novo patamar de lançamentos e vendas imobiliárias.

O presidente da CBIC, José Carlos Martins, participou da coletiva à imprensa e afirmou que os resultados sugerem que 2019 será um bom ano para o setor. Ele também destacou o papel do MCMV para o cenário brasileiro. “O programa entrou em operação real no final de 2009. Até então ele não existia como mercado e hoje é protagonista no mercado imobiliário nacional”, apontou. “É importante atentar para a relevância que o Minha Casa, Minha Vida tem hoje e que é fundamental o governo atuar como regulador, criando programas e deixando que o mercado atue livremente, que é isso que tem acontecido nesse programa, do maior êxito, indiscutivelmente”, reforçou.

Todavia, Martins lembrou que houve um recuo da construção civil por falta de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que estaria financiando mais ações do que a finalidade da casa própria. Ele também ressaltou que os agentes financeiros estão trabalhando a um nível de 30% dos financiamentos à produção por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), em comparação a anos passados. Sendo assim, o engenheiro ressaltou a necessidade de melhorias do crédito para pessoas jurídicas com recursos da poupança. “A falta de crédito para boa parte do mercado é um grande limitador para a oferta. A crise deixou as empresas muito fragilizadas. A reação do mercado depende da revisão de regras para crédito, para as empresas terem acesso”, explicou o presidente da Câmara.

A apresentação do estudo foi feita pelo presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC, Celso Petrucci. Ele comentou que os números reforçam a expectativa positiva da entidade com o ano de 2019. “A gente está esperando que o crescimento do país seja significativamente maior do que o crescimento de 2018. Não temos muitas dúvidas de que o mercado imobiliário tem demanda para os próximos anos. Dá para trabalharmos os próximos cinco, dez anos com um crescimento flat de 10%, 15% ao ano”, afirmou Petrucci.

Os Indicadores Imobiliários Nacionais deste terceiro trimestre de 2018 englobam coleta de dados de 21 locais. No período histórico da pesquisa pôde-se perceber que os trimestres pares (segundo e quarto) são melhores que os trimestres ímpares, tanto em lançamentos quanto em vendas. Entretanto, não há explicação técnica para o fato. “Pelo que a gente vem sentindo, pelos índices precedentes, o último trimestre deste ano também vai ser muito forte em termos de lançamento. E sempre que é assim consequentemente será muito forte em termos de vendas”, avaliou Celso Petrucci.

Neste terceiro trimestre foram lançadas 21.463 unidades, contra 25.984 do trimestre anterior (-17,4%) e 16.493 do mesmo período do ano passado (+30,1%). Segundo Petrucci, o número de lançamentos no terceiro trimestre de 2018 está muito próximo da média de lançamentos dos últimos quatro trimestres (24.344) e muito superior ao número de lançamentos do terceiro trimestre de 2017. “São cerca de 240 unidades lançadas por dia, todos os dias da semana, ao longo de julho, agosto e setembro. É um número significativo. Às vezes olhando os acumulados dos últimos 12 meses, acabamos não percebendo a magnitude do mercado imobiliário”, comentou o presidente da CII.

Nas vendas, houve aumento em quase os mesmos mercados onde houve crescimento de lançamentos. “Parece algo automático que, onde você lança mais, onde o empresário tem mais confiança no mercado imobiliário, você acaba vendendo mais porque o seu esforço de marketing é maior durante esse processo de lançamento”, explicou Petrucci.

Foram vendidas 26.187 unidades no terceiro trimestre de 2018, ou seja, menos 12,3% que as 29.844 vendidas no trimestre anterior e 23,1% a mais que as 21.266 contratações no período equivalente do ano passado.

Segundo o presidente da Comissão de Indústria Imobiliária, há uma média nos últimos quatro trimestres de 28 mil unidades vendidas. “É um número bastante significativo. O pico foi no quarto trimestre de 2017, olhando essa série histórica, com quase 31 mil unidades lançadas. Neste trimestre, nossos indicadores mostram a venda de 26.187 – muito próximo da média dos últimos quatro trimestres e um pouco abaixo do segundo trimestre de 2018. Mas se você olhar aqui, tivemos um crescimento significativo em relação ao terceiro trimestre de 2017, que dá em torno de 23% a mais de unidades vendidas”

A análise dos lançamentos e vendas envolvendo o Minha Casa, Minha Vida englobou 19 das 21 regiões pesquisadas. O programa teve relevância nos dois quesitos, representando 51% de 19.551 unidades lançadas, 51,3% de 22.710 vendidas nessas 19 regiões.

“Dos 21 mercados, temos 19 mostrando os lançamentos do programa, aparecendo em cinza, e em vermelho os lançamentos dos demais padrões [ver figuras 3.1 e 3.2]. Dá para perceber a importância que ele tem para o mercado”, explicou o presidente Petrucci. Segundo ele, na maioria dos mercados, a significância do MCMV chega a quase 50% das vendas, no mercado mais caro, que é o Sudeste.

Ainda de acordo com Celso Petrucci, os preços do MCMV vêm no mesmo patamar desde 2016 e as empresas vêm trabalhando para agilizar a aprovação de crédito, para fazer a demanda mais expressiva no início dos seus empreendimentos. “Principalmente nos mercados mais caros, chega a ser impressionante como o MCMV cresceu no ano de 2018, em relação a 2017, o que nos preocupa em termos de recursos para o ano que vem”, citou, se referindo a disponibilidade de dinheiro do FGTS para financiamento de imóveis novos.

No consolidado do terceiro trimestre de 2018, foi registrada nova redução da oferta, desta vez, com diminuição de 4,6% em relação ao trimestre anterior e uma queda de 13,8% em relação ao mesmo trimestre de 2017. Na comparação com 2017, o ano de 2018 tem apresentado um volume maior de lançamentos e algum espaço para consumo de estoques. Esse decréscimo vem ocorrendo desde 2016.

“Temos uma queda na oferta final na maior parte das praças. Isso é uma posição que vem se consolidando. Estamos nos perguntando quando é que essa redução de oferta vai gerar um aumento de preço. A cada trimestre que a gente vem apresentando os números a gente vem sentindo que as vendas continuam mais fortes que os lançamentos e que isso vai acontecer”, analisou Celso Petrucci.