Fundos imobiliários têm ano histórico e 2020 também promete

O ano de 2019 representou um marco para o segmento de fundos imobiliários (FII), aplicação que combina a distribuição de dividendos com a possibilidade de ganho com a variação das cotas em bolsa. No pano de fundo, está o juro na mínima histórica, que tem levado cada vez mais investidores a assumir riscos e a buscar diversificação nessa classe de ativos. Além disso, o aquecimento do mercado imobiliário é favorável ao setor, alimentando expectativas de ganhos.

O volume de novas emissões é o maior da história, com R$ 32,5 bilhões captados até novembro, segundo a Anbima. A cifra, que inclui fundos listados e aqueles não negociados em bolsa, é mais que o dobro do recorde anterior, de R$ 16,1 bilhões em 2011, ou ainda dos R$ 15,6 bilhões de todo o período de 2018. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem mais R$ 2,9 bilhões de 13 ofertas em análise. Caso se concretizem, 2019 tem potencial para fechar com total de R$ 35,4 bilhões em emissões.

A liquidez do mercado secundário também aumentou exponencialmente neste ano. Em relação a janeiro, os dados da B3 mostram que os fundos listados negociaram volume financeiro quatro vezes maior em outubro. O giro mensal saiu de R$ 1 bilhão para R$ 4 bilhões no período. No ano, o volume negociado alcançou R$ 21 bilhões. Em dez meses, o fluxo também quase dobrou, com aumento de 94,64% em relação ao visto em todo o ano passado, segundo a B3.

O patrimônio líquido dos 200 fundos listados em bolsa alcançou R$ 74,4 bilhões em outubro, com alta de 35,8% no ano. Em apenas um mês, entre setembro e outubro, os ativos dos fundos cresceram 11%. Em valor de mercado, no acumulado do ano até outubro, essas carteiras registraram aumento também de 35,8%, a R$ 75,5 bilhões — em relação a setembro, quando o segmento chegou ao topo histórico de R$ 78,4 bilhões, o valor representa pequeno recuo. 

Outro destaque, a quantidade de investidores em fundos listados apresentou um salto. Boletim da B3 de outubro mostra que em dez meses o número saiu de 230 mil para 517 mil, ou seja, mais do que dobrou. A base de investidores ganhou cerca de 32 mil novos cotistas por mês na média de 2019 até outubro.

No ritmo atual, a barreira psicológica de 1 milhão de investidores do segmento na B3 seria alcançada no primeiro trimestre de 2021. Mas vários gestores apostam que a marca já será atingida no ano que vem. “Em dois anos a quantidade de investidores se multiplicou por cinco, então acho que a gente vai chegar a 1 milhão nos FII já em 2020”, afirma Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset. 

2020 será ainda melhor

O melhor ano da história dos fundos imobiliários pode ser seguido por um período ainda melhor, em 2020. Pelo menos é o que espera a maioria dos gestores ouvidos pelo Valor. A lista de motivos para alimentar essa expectativa tem crescido e vai desde a manutenção do juro básico nas mínimas, a aceleração do crescimento do PIB e a expansão do crédito até a ampliação do interesse de investidores institucionais e o próprio ciclo imobiliário que só começou a ganhar impulso. 

Para Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, 2020 tende a ser um ano ainda melhor do que este. “Vejo potencial de crescimento de 20% a 30% de emissões de fundos listados”, afirma Almendra. O CEO da RBR estima a possibilidade de que as captações de fundos em bolsa, entre estreias e ofertas subsequentes (follow-ons)

O gestor destaca entre os fatores de sustentação para o bom momento do segmento, além dos juros baixos e da aceleração do crescimento, com potencial retomada de emprego e renda, a expansão do crédito, as expectativas de continuidade de reformas e o início do ciclo de alta imobiliária.

Catrocchio, da Hectare Capital, vê 2020 como um período no qual o mercado “vai ter maiores emissões, maiores volumes negociados e mais investidores” do que 2019. O executivo cita ainda outro fator para o otimismo em relação ao próximo período: um maior interesse de investidores institucionais no mercado de fundos imobiliários.

“Os institucionais por muito tempo se afastaram do segmento porque volume e liquidez não permitiam operações muito grandes. Mas esse novo cenário [de liquidez] favorece a entrada de investidores de grande porte e isso será uma tendência daqui para frente.”

De fato, os dados da B3 referentes a outubro mostram que os institucionais representaram 26,04% do volume negociado ante participação de 15,32% um ano antes. A liquidez dos dez maiores fundos listados atingiu R$ 160 milhões em média no mês, ou cerca de R$ 8 milhões diários. Para se ter ideia da evolução, em janeiro de 2018, a média mensal das dez carteiras mais negociadas era de R$ 44,35 milhões ou R$ 2,2 m

De acordo com Vitor Bidetti, sócio-fundador e CEO da Integral Brei, o aumento da quantidade de fundos de fundos imobiliários também tem ajudado a fomentar a liquidez no mercado secundário. “Esses fundos têm sido grandes agentes de liquidez.” Para o gestor, a categoria deve crescer em 2020. “São portfólios ideais para quem quer começar a investir no mercado, porque você delega para uma equipe especializada e profissional a seleção de ativos.”

Bons retornos

Os investidores também vão poder comemorar um 2019 de rendimentos expressivos. O índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) acumula um retorno de 24,67% no ano até 6 de dezembro ante uma alta de 26,44% do Ibovespa no mesmo período. Em 12 meses, o Ifix supera o principal índice acionário brasileiro por 27,02% a 26%. O retorno do indicador de fundos imobiliários é composto pela combinação da valorização das cotas mais o rendimento mensal distribuído (“dividend yield”). Se considerarmos apenas o retorno com proventos, os fundos devem superar o CDI no ano. Até outubro, o yield médio da carteira do Ifix alcançou 6,5%. No mesmo período, o referencial conservador acumulou 5,16%. 

Na avaliação de Bidetti, da Integral Brei, o financiamento habitacional pode dobrar em cinco anos e atingir R$ 2 trilhões de estoque, dos atuais R$ 700 bilhões. “Temos o cenário macro perfeito para [a expansão do] crédito imobiliário”, disse. Anita Scal, da Rio Bravo, acredita que o Ifix vai manter o ritmo de alta em 2020. “Mesmo vendo como o Ifix valorizou-se nos últimos 12 meses, acreditamos [que o índice] continuará com esse crescimento de dois dígitos”, diz. A executiva cita a recuperação da vacância e o aumento dos aluguéis como fatores que devem melhorar no próximo ano e manter o impulso aos ativos do setor.