Decisões do Supremo barram cobrança antecipada de ITBI

O Supremo Tribunal Federal (STF) tem barrado a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre o registro de contrato de promessa de compra e venda de empreendimentos imobiliários, praticada por municípios como Rio de Janeiro e Belo Horizonte e o Distrito Federal.

Em decisões recentes da 1ª e da 2ª Turma, das quais não cabe mais recurso, os ministros entenderam que o imposto só seria devido com o registro da transferência efetiva da propriedade. Sem o pagamento adiantado, esses municípios chegaram a cobrar valores milionários, de acréscimos de mora, ao gerar as guias de ITBI para o registro efetivo dos imóveis. Mas diante das decisões, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, por exemplo, mudaram suas leis municipais, seguindo o entendimento dos ministros. Contudo, há ainda casos em andamento no Judiciário, sob a vigência das normas antigas. O imposto varia de 2% a 2,5% sobre o valor da operação, a depender do município.
 
Ao analisar um recurso do Rio de Janeiro, a relatora, ministra Cármen Lúcia, entendeu que a jurisprudência do Supremo já se assentou no sentido de que a incidência do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva do imóvel. Seu voto foi seguido pelo demais ministros da 2ª Turma.
O mesmo pedido foi negado ao Distrito Federal pela 2ª Turma. No caso, a Procuradoria-Geral do Distrito Federal alegava que os precedentes do STF não consideram o inciso VII do artigo 1.225 do novo Código Civil. Esse dispositivo reconhece o direito real do promitente comprador do imóvel. Contudo, os ministros rejeitaram a argumentação, entendendo que a jurisprudência da Corte já estaria consolidada. O município de Belo Horizonte também teve sua pretensão barrada em decisão da 1ª Turma. O município sustentou que o ITBI, instituído pela Lei nº 5.492, de 1988, determinou a incidência sobre compromissos ou promessas de compra e venda de imóveis.
 
O relator, ministro Dias Toffoli, além de citar outras decisões de turma nesse sentido, afirmou que o Pleno do STF, em 1984, ao analisar a representação de Inconstitucionalidade nº 1.121-6, assentou a inconstitucionalidade de lei que tome compromisso de compra e venda como fato gerador do ITBI. As decisões no Superior Tribunal de Justiça (STJ) também tem caminhado nesse mesmo sentido.

Com a evolução da jurisprudência, o município de Belo Horizonte voltou atrás nos seus critérios para cobrar o ITBI. Em 2008 o município alterou a sua legislação, com a Lei nª 9532. A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) também decidiu recentemente a favor de uma construtora que tinha sofrido um acréscimo moratório de R$ 1,9 milhões por uma operação ao registrar o contrato de compra e venda.
 
Segundo o advogado da construtora, Maurício Faro, do Barbosa, Müssnich & Aragão, "o município do Rio de Janeiro tinha criado um fato gerador fictício do ITBI". Para ele, o tributo só pode ser cobrado no momento da escritura. Segundo decisão do relator, desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, a jurisprudência predominante no STJ e no TJ-RJ é no sentido de que o imposto é devido apenas com o registro definitivo do imóvel.

Além disso, ressalta que o Código Tributário Municipal também é claro nesse sentido, ao prever a cobrança do imposto apenas quando o imóvel tiver sido quitado na sua integralidade.

Em nota enviada ao Valor, a Procuradoria-Geral do Município do Rio informou que, em maio de 2014, foi aprovada a Lei nº 5.740, de 2014, que alterou a legislação municipal, "passando a cobrar o ITBI no momento do registro".