Construtoras do segmento econômico terão acesso a capital de giro barato

Apostando no reaquecimento gradual do setor da construção civil, a SouzaRocha Participações está selecionando incorporadoras de médio e pequeno porte que atuam no segmento popular para levar recursos a custo baixo. O foco da companhia são as construtoras que operam com empreendimentos financiados pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV) ou pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Ambos os modelos provém incentivo à construção e ao financiamento de moradias e representam, juntos, 80% do mercado imobiliário.

Criada em 2014 no município de Joinville (SC), a SouzaRocha se torna, neste modelo de investimento, sócia minoritária de cada empreendimento habitacional por meio do regime de Sociedade em Conta de Participação (SCP). 

Neste tipo de sociedade, o sócio responsável pela operação continua à frente do empreendimento – assumindo as obrigações e os direitos do negócio – enquanto os sócios minoritários obtêm uma participação dos resultados financeiros.

A participação da SouzaRocha gira em torno de 3% do Valor Geral de Vendas (VGV), uma fórmula utilizada principalmente pelo mercado imobiliário na qual se considera o valor esperado de venda de todas as unidades de um novo empreendimento.

Como sócia desses empreendimentos habitacionais, a SouzaRocha oferece aportes de até 10% do VGV, remunerados com taxas entre 0,85% a 1,12% ao mês. A devolução do capital aportado no projeto ocorre quando a obra obtém fluxo de caixa positivo, estimado em 12 meses após o aporte.

O presidente executivo da empresa, Jardel Rocha, destaca que o objetivo do modelo de investimento é de ser um vetor de crescimento eficiente e sustentável para pequenas e médias construtoras. Para isso, a companhia de investimentos oferece capital de giro a custo e condições semelhantes às obtidas por grandes construtoras que atuam no segmento popular, como MRV, Direcional e Tenda.

Jardel Rocha observa ainda que, no final das contas, o custo do dinheiro aportado pela SouzaRocha nas obras representa para as construtoras menos de 3% do custo total do empreendimento. “Com dinheiro em caixa, temos observado que esse custo se anula através dos ganhos de eficiência em compras e execução rápida de obra, permitindo uma espécie de capital de giro a custo zero para seus empreendimentos”, avalia o presidente. 

Ciente da necessidade das construtoras de acelerar as contratações no terceiro trimestre para reduzir o risco de esgotamento de recursos no último trimestre do ano, a SouzaRocha está analisando novas parcerias. 

A empresa catarinense movimentou, em 2018, mais de R$ 220 milhões. Em 2019, a expectativa é de encerrar o ano com movimentação financeira superior a R$ 400 milhões, com participação em diversas regiões do país.

Capital intensivo e  ciclos longos

A construção civil no Brasil é um setor que depende de capital intensivo para cumprir ciclos longos. Um empreendimento residencial enquadrado no programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, tem um ciclo médio estimado em quatro anos desde sua concepção até a entrega das unidades. 

Todo esse tempo demanda das construtoras uma alta capacidade de investimento financeiro para superar as várias etapas do processo de desenvolvimento. 

“Um empreendimento habitacional enquadrado no programa Minha Casa Minha Vida começa a ter fluxo de caixa positivo, em média, apenas a partir do oitavo mês de obra executada e contratada junto ao agente financeiro. Até lá, as incorporadoras necessitam preencher o fluxo com aportes do próprio caixa da empresa, demandando muito capital de giro. Por isso, buscam alternativas de capitalização no mercado”, explica Jardel Rocha.

Neste cenário, apesar da perspectiva de baixa da Taxa Selic – que, atualmente, se encontra no patamar de 6,5% ao ano -, as construtoras de médio e pequeno porte sofrem para captar recursos a um custo baixo e com condições competitivas para um crescimento sustentável. 

Com exceção das grandes construtoras que operam no segmento econômico e que possuem acesso a capital barato, todas as demais – representando mais de 80% da produção de unidades do Minha Casa Minha Vida – geralmente estão em constante busca por formas alternativas de captação que atendam às suas necessidades. 

“Procuramos entender exatamente o que o mercado precisava e decidimos atender essa demanda, que é muito grande. Conseguimos garantir liquidez para as construtoras do segmento econômico, com modelo de negócio que traz vários benefícios para o setor. Com recursos em caixa para tocar suas obras, as construtoras ganham em eficiência e toda a cadeia é beneficiada com maior segurança nas relações com fornecedores e quanto a entrega das unidades em produção”, ressalta o executivo da SouzaRocha.