A quem interessa dizer que há bolha imobiliária no Brasil?

Nos últimos tempos, têm sido divulgadas muitas opiniões sobre a possibilidade de uma bolha imobiliária no Brasil. Em meio a especulações, a primeira pergunta é: quem fala sabe o que está falando? Tenho analisado os argumentos daqueles que defendem a tese, tentando encontrar indícios de algo parecido com a crise americana ou com a bolha imobiliária do Japão. Nada encontrei.

Ao contrário: localizei um profundo estudo realizado pela Bain & Company, uma das mais destacadas empresas internacionais de consultoria de negócios, que responde a uma pergunta fundamental: Risco de bolha ou motor do crescimento?  O estudo mostra que o fenômeno de bolha caracteriza-se pela especulação, quando os preços são levados a patamares elevados de forma artificial.

Ora, não podemos confundir o natural movimento do mercado, com suas elevações e quedas, com uma bolha. O mercado de imóveis no Brasil ficou paralisado por quase 20 anos. Prova disso é que na década de 80 chegamos a financiar 627 mil unidades/ano e, em 2003, esse número foi de apenas 36 mil. Diante disso, alguém é capaz de imaginar que, após duas décadas em recessão, os preços não estariam artificialmente achatados?

A partir de 2003 a realidade mudou. Saímos do patamar de dois dígitos (36 mil) para chegar a 1,48 milhão de moradias. Nesse período, o preço dos terrenos aumentou, os salários dos trabalhadores subiram e os imóveis ficaram mais sofisticados. Esses aspectos foram incorporados aos custos e pressionaram os preços. Diante desses argumentos irrefutáveis, fica difícil entender como ainda é possível alguém tentar justificar a existência de uma bolha.

O nosso crédito imobiliário tem características muito específicas: aqui, os compradores buscam, em sua maioria, adquirir seu primeiro imóvel e para uso próprio; o sistema de amortização constante (SAC) abate rapidamente o saldo devedor e o porcentual de financiamento é muito menor que na maioria dos outros países. Mas o maior diferencial do nosso mercado ainda é o fato de que o volume de crédito imobiliário ainda é pequeno quando comparado ao restante do mundo.

Enquanto aqui essa modalidade de crédito equivale a 8% do PIB, no Chile essa proporção chega a 16% e, nos Estados Unidos, o crédito imobiliário equivale a 80% do PIB. Além disso, nos últimos anos foram criados mecanismos de segurança jurídica que derrubaram a inadimplência para menos de 2%. (José Carlos Martins, engenheiro, é vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).